Leasingowe abc dla księgowych i nie tylko

Leasing nieruchomości jako alternatywna forma finansowania

Sposób finansowania działalności przedsiębiorstw, zwłaszcza w sytuacji wzrostu konkurencyjności rynków na których prowadzona jest ich działalność, powinien uwzględniać szereg czynników, wpływających na efektywność działalności, poziom prezentowanych wskaźników, itp. Między innymi należy rozważyć optymalizację struktury kapitałów (czyli np. optymalny udział kapitału własnego w pasywach łącznie), poziom rentowności kapitału własnego (będący często wyznacznikiem pracy Zarządu w perspektywy właścicieli), koszt pozyskania kapitału, elastyczność danego źródła finansowania itp.

Czynniki te analizowane łącznie powinny odpowiedzieć na pytanie o poziom i strukturę użytych narzędzi finansowania działalności, w tym udział leasingu jako narzędzia finansowania.
Udział leasingu w finansowaniu aktywów trwałych zyskuje z roku na rok coraz większe znaczenie. W początkowym okresie głównymi przedmiotami umów leasingu były środki transportu oraz maszyny i urządzenia wykorzystywane w działalności gospodarczej. Z czasem zakres środków trwałych finansowanych za pomocą leasingu uległ poszerzeniu, obejmując także sprzęt i licencje komputerowe, nieruchomości oraz wszelkie inne środki trwałe.

Rynek leasingu nieruchomości

Rynek leasingu podlega systematycznemu rozwojowi, czego nie można powiedzieć o segmencie nieruchomości, którego trendy są trudne do oceny, zwłaszcza w trakcie roku. Jego specyfika wynika głownie z wartości pojedynczych transakcji i z czasu potrzebnego do podjęcia decyzji o zawarciu umowy leasingu. Stąd często w trakcie roku rynek wykazuje tendencje spadkowe, a na koniec roku „nadrabia zaległości”.
Ten segment rynku, obserwowany na przestrzeni lat, charakteryzuje się dużą zmiennością, co determinowane jest przez kilka ważnych czynników. Po pierwsze, po fazie wejścia na rynek i otwartości pewnej części firm leasingowych na możliwość zawierania umów leasingu nieruchomości, nastąpiły zmiany dotyczące polityki oferowania tego produktu. Udział nieruchomości w portfelach firm leasingowych uległ dynamicznemu wzrostowi, co przy pojawieniu się pierwszych windykacji i trudności z ponownym zagospodarowaniem, doprowadziło do większej selekcji nieruchomości, pod kątem możliwości ich finansowania. Szczególnie dotyczy to projektów opartych o umowy najmu, gdzie wpływy z czynszów stanowiły główne źródło spłaty leasingu.
Po drugie, rynek leasingu nieruchomości, w głównej mierze dotyczył obiektów o znaczącej wartości rynkowej. Średnia wartość transakcji w latach 2004-2009 wynosiła 14,8 mln złotych, w 2012 roku osiągnęła 6,6 mln złotych, zaś w 2013 roku już tylko 4,2 mln złotych (Wyliczenia na podstawie danych Związku Przedsiębiorstw Leasingowych www.leasing.org.pl). Wzrost wolumenu rynku leasingu nieruchomości, przy spadającej średniej wartości transakcyjnej, może nastąpić tylko przez wzrost ilości transakcji, co przy jednoczesnej zmianie polityki finansowania nieruchomości jest trudne do osiągnięcia.
Po trzecie, na rynku leasingu nieruchomości można dostrzec pewną malejąca koncentrację – w 2013 roku ok. 56% nowych transakcji leasingu nieruchomości zostało zrealizowanych przez 4 firmy leasingowe, przy 75% współczynniku koncentracji w 2012 roku.  Rok 2014 z pewnością przyniesie dalszą obniżkę tego współczynnika.
Zmiany te powinny skutkować większą dostępnością leasingu nieruchomości, który z wyspecjalizowanego produktu, staje się coraz bardziej wystandaryzowaną ofertą wielu firm.

Zmiany w przepisach dotyczące leasingu nieruchomości

Oprócz zmian opisanych powyżej, dodatkowymi elementami uelastyczniającymi ofertę rynkową są zmiany w stanie prawnym obowiązującym od początku 2013 roku, mające istotny wpływ na dostępność leasingu nieruchomości:

  • minimalny okres leasingu nieruchomości podlegających amortyzacji został skrócony: obecnie, aby umowa dotycząca nieruchomości mogła zostać uznana za umowę leasingu operacyjnego, musi być ona zawarta na co najmniej 5 lat, a nie na 10, jak to było do końca grudnia 2012 roku (zgodnie z art. 23b ust. 1 pkt 1 updof i art. 17b ust. 1 pkt 1 updop).  Zmiana ta wydaje się to być zachętą dla firm do zawierania tego typu umów. Krótszy okres minimalny daje możliwość trafniejszego oszacowania ryzyka związanego z finansowaniem zakupu nieruchomości lub jej refinansowaniem.
  • umową leasingu objęto prawo wieczystego użytkowania gruntów: jest to znacząca zmiana dotycząca leasingu obowiązująca od początku 2013 roku. Poprzednie uregulowania prawne nie dawały możliwości objęcia leasingiem prawa wieczystego użytkowania. Do 31 grudnia 2012 roku umowa leasingu mogła obejmować: środki trwałe podlegające amortyzacji, wartości niematerialne i prawne oraz grunty własnościowe. W obecnym stanie prawnym do tego katalogu dołączone zostało prawo wieczystego użytkowania gruntów (art. 23a pkt 1 i art. 23i updof oraz w art. 17a pkt 1 i art. 17i updop). W praktyce, do 31 grudnia 2012 roku., jeśli umowa leasingu nieruchomości obejmowała budynek znajdujący się na działce gruntu, objętej prawem wieczystego użytkowania, konieczne było zawarcie drugiej umowy (innej niż leasing) np. dzierżawa w odniesieniu prawa wieczystego użytkowania. Obecnie prawo wieczystego użytkowania gruntów nie zostało objęte żadnymi specjalnymi przepisami, dlatego jego leasing należy traktować tak jak leasing gruntów własnościowych.

Rodzaje umów leasingu nieruchomości

Podobnie jak w przypadku leasingu innych środków trwałych, podział umów leasingu nieruchomości dokonuje się na leasing operacyjny i leasing finansowy. Właściwe kryterium stosowania takiego podziału stanowi wyłącznie to, która strona umowy jest uprawniona do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od przedmiotu leasingu na gruncie Ustawy o Podatku Dochodowym.
W przypadku zawarcia umowy leasingu operacyjnego nieruchomości, raty leasingowe płacone przez firmę stanowić będą bezpośrednio jej koszt podatkowy, co pozwala w istotny sposób zwiększyć bieżące koszty uzyskania przychodów, zmniejszając tym samym podstawę opodatkowania. Z oczywistych względów przepisy prawne nakładają więc pewne ograniczenia w zakresie okresu trwania umowy leasingu operacyjnego. Aby uzyskać możliwość bezpośredniego zaliczenia pełnej kwoty rat leasingowych w koszty podatkowe, umowa leasingu operacyjnego powinna być zawarta co najmniej na okres:
odpowiadający 40% tak zwanego normatywnego okresu amortyzacji w przypadku leasingu ruchomości bądź wartości niematerialnych i prawnych,
5 lat w przypadku leasingu nieruchomości, przy czym w przypadku umów leasingu zawartych przed 1 stycznia 2013 r. okres ten wynosi minimum 10 lat.

W ramach leasingu operacyjnego i finansowego można wydzielić leasing nieruchomości, których przedmiotem są nowo nabywane obiekty (lub obiekty nowobudowane) oraz leasing zwrotny nieruchomości (transakcje typu sale and lease back).

Korzyści z zawarcia umowy leasingu nieruchomości

Najważniejsze pytanie dla każdego podmiotu, poszukującego źródeł finansowania, to ocena korzyści danego instrumentu w porównaniu do innych dostępnych na rynku metod. Tu leasing może faktycznie wykazać szereg przewag nad innymi instrumentami, przy czym należy pamiętać o jednym, ale podstawowym ograniczeniu. Leasing, a właściwie jego podatkowe ograniczenia znacząco utrudniają przedterminowe zakończenie umowy, gdyż sprzedaż takiej nieruchomości może nastąpić jedynie po cenie rynkowej, której wysokość silnie zależy od trendu na rynku.
Poza tym jednak wszelkie inne zmiany w umowie mogą być łatwiejsze i bardziej elastyczne niż np. w kredycie.
Z bardzo istotnych korzyści należy zaznaczyć przede wszystkim możliwość bezpośredniej cesji praw i obowiązków z umowy leasingu na inny podmiot gospodarczy. Dotyczy to wprawdzie jedynie umów zawartych po 01.01.2013 r. ale jest to znacząca zmiana ustawy podatkowej, która unormowała kluczowy zwłaszcza dla leasingu nieruchomości problem sukcesji prawnej w sytuacji zmian w sytuacji podmiotu gospodarczego, jego strategii działania, itp.
Kolejną istotną korzyścią leasingu jest upłynnienie posiadanego środka trwałego, co jest szczególnie istotne w sytuacji nieruchomości. Transakcje leasingu zwrotnego, są jednymi z najczęściej występujących, na rynku leasingu nieruchomości. Polega ona na sprzedaży nieruchomości do spółki leasingowej, a następnie podpisaniu umowy leasingu operacyjnego lub finansowego, na podstawie której firma nadal korzysta z tej samej nieruchomości. Celem podstawowym zawarcia takiej umowy może być z jednej strony uwolnienie zamrożonych środków pieniężnych, tak aby mogły zostać wykorzystane na nowe potrzeby inwestycyjne, z drugiej strony mogą również konsolidować spłatę istniejącej struktury kredytów obciążających hipotekę przedmiotowej nieruchomości.
W przypadku grup kapitałowych, leasing nieruchomości, może stanowić doskonały produkt mający na celu ‘przeniesienie’ nieruchomości z jednego podmiotu do innego wraz z jednoczesnym pozyskaniem finansowania.
Ważną zaletą leasingu nieruchomości, może okazać się w wielu przypadkach możliwość wydłużenia istniejącego finansowania kredytowego wraz z pozyskaniem dodatkowych środków, bez konieczności wskazywania konkretnych celów inwestycyjnych.
Od początku funkcjonowania w polskiej praktyce gospodarczej leasing traktowany był przede wszystkim jako narzędzie służące optymalizacji podatkowej, co wynika głównie z możliwości oferowanych przez leasing operacyjny na gruncie podatkowym. W praktyce korzyści podatkowe płynące z leasingu sprowadzają się przede wszystkim do istotnie skróconego okresu, w którym wydatki ponoszone na spłatę wartości środka trwałego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, podczas gdy w wypadku nabycia środka trwałego kosztem podatkowym korzystającego są odpisy amortyzacyjne od wartości środka trwałego dokonywane w okresie ściśle ustalonym prawem.
W przypadku nieruchomości korzyść z przyspieszonej amortyzacji jest szczególnie widoczna, gdyż okres amortyzacji nowych budynków wynosi 40 lat i tyle potrzeba czasu, aby wliczyć w koszty podatkowe całkowitą wartość początkową budynku. Tymczasem w sytuacji wykorzystywania budynku na podstawie umowy leasingu operacyjnego okres, w którym znacząca wartość budynku (za wyjątkiem kwoty stanowiącej wartość końcową) zaliczana jest do kosztów podatkowych, może obecnie ulec skróceniu nawet do 5 lat, gdyż tyle wynosi minimalny okres, na który może zostać zawarta umowa leasingu operacyjnego nieruchomości.
Należy jednak pamiętać, iż im krótszy okres trwania umowy leasingu operacyjnego, tym wyższa jest tzw. hipotetyczna wartość netto, poniżej której firma leasingowa nie powinna sprzedawać środka trwałego na rzecz korzystającego po zakończeniu trwania umowy leasingu. Zawarcie umowy leasingu operacyjnego nieruchomości na okres 5 lat wiązać się więc będzie z wyższą ceną potencjalnego wykupu tej nieruchomości, niż jak to miało miejsce dotychczas, tj. po upływie minimalnego 10-cio letniego okresu umowy. Wyższe również będą poszczególne, miesięczne raty leasingu.
Podejmując decyzję o finansowaniu nieruchomości za pomocą leasingu, spółka powinna brać pod uwagę przede wszystkim prognozowany poziom przychodów, który wyznaczać będzie potrzeby spółki w zakresie generowania kosztów podatkowych. Jeśli istnieje ryzyko, że prognozowane przychody nie pozwolą na swobodną spłatę miesięcznych rat leasingowych, warto rozważyć zastosowanie dłuższego okresu trwania umowy. Korzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy leasingowej o długoterminowym charakterze. Krótki okres umowy leasingu nieruchomości, będzie korzystny wyłącznie dla tych przedsiębiorców, którzy mają wysokie przychody i dążą do istotnego obniżenia podstawy opodatkowania.

Podsumowanie

Decyzja o skorzystaniu przez spółkę czy przedsiębiorcę z produktu leasingu nieruchomości powinna być poprzedzona odpowiednią analizą opłacalności, co nie jest prostym wyliczeniem, zwłaszcza dla firm nie korzystających dotychczas z tej formy finansowania. W dostępnej na rynku ofercie firm leasingowych, ważne jest znalezienie usługi dopasowanej do specyfiki nieruchomości oraz danej firmy. Może to być doskonały produkt umożliwiający dalszy rozwój, pod warunkiem jednak poznania ważnych szczegółów dotyczących warunków finansowych oraz dokumentacji związanej z tym produktem, w relacji do alternatywnych form finansowania. W takich sytuacjach, często dobrym rozwiązaniem, jest wsparcie u zewnętrznego doradcy posiadającego duże doświadczenie poparte znajomością rynku leasingu nieruchomości oraz produktów oferowanych przez firmy leasingowe.

Tomasz Mitręga, Associate Partner

Kliknij i skomentuj

Pozostaw odpowiedź

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

MGW_logo_300

MGW Corporate Consulting Group Sp. z o.o.

budynek Oxford Tower
ul. Chałubińskiego 8
00-613 Warszawa, 38 piętro

tel.: +48 22 292 81 11 | fax: +48 22 292 81 10

Dane rejestrowe:

MGW Corporate Consulting Group Sp. z o.o.
Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

Kapitał zakładowy: 151.018 PLN (wpłacony w całości)

KRS: 0000338181, REGON: 142028801, NIP: 5272612470

Copyright © 2016 | Leasing Monitor | MGW CCG Sp. z o.o. | Website: Studio 2000

To Top

Strona korzysta z plików cookies w celu zapewnienia realizacji usług. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie cookies, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce... Więcej Informacji

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close