W cyklu przybliżającym rynkowe rozwiązania w zakresie finansowania potrzeb inwestycyjnych, nie można pozostawić bez omówienia, problematykę zaspokajania potrzeb inwestycyjnych podmiotów gospodarczych, w formie dostępnego w części firm leasingowych zwrotnego leasingu nieruchomości. Wprawdzie nie jest to produkt powszechny, ale tym bardziej wymaga poszerzenia informacji na jego temat.
Leasing nieruchomości nie ma istotnego udziału w polskim rynku leasingu, w przeciwieństwie do wielu krajów UE. W 2016 r. zgodnie z danymi związku Polskiego Leasingu firmy leasingowe zawarły transakcje leasingu zwrotnego nieruchomości o wartości 719 mln PLN, co stanowi 1,2 % całego rynku leasingu i pożyczek realizowanych przez polskie firmy leasingowe.
Wydaje się, że główne przyczyny małej popularności leasingu nieruchomości w dużej mierze leżą po stronie podażowej – czyli oferty produktowej firm leasingowych. W 2016 r. tylko 10 firm w ramach Związku Polskiego Leasingu raportowało przeprowadzenie transakcji leasingu nieruchomości czyli ok 30 % członków tej organizacji. Powodów tego stanu rzeczy jest kilka, jak np. konieczne kompetencje firmy w postaci specjalistów w transakcjach nieruchomości, dostęp do długoterminowego refinansowania takich transakcji czy też kapitałochłonność takich operacji, z uwagi na znacznie większe wartości transakcji w porównaniu do leasingu ruchomych środków trwałych.
Co ciekawe dominują leasingowane obiekty przemysłowe (35%) oraz inne nieruchomości (31%), a nie obiekty biurowe (16%) lub handlowe i usługowe (10%). Jest to mocno zaskakujące, gdyż typowość nieruchomości i jej możliwość zagospodarowania na rynku wtórnym powinna decydować o otwarciu firm leasingowych na ten typ finansowania. A w tej kategorii trudno o bardziej typowe nieruchomości niż obiekty biurowe, czy handlowe, które łatwiej mogą być ponownie wyleasingowane lub nawet bez leasingu wynajmowane obecnym lub nowym dzierżawcom.
Przeciętna wartość transakcji w leasingu nieruchomości w 2016 r. wyniosła 5,3 mln PLN. W ostatnich latach można obserwować trend obniżenia tej wartości, co świadczy o tym, że leasing nieruchomości jest coraz bardziej dostępny dla mniejszych firm – firm z segmentu MŚP.
Na rynku leasingu nieruchomości zdecydowanie dominuje leasing zwrotny. Firmy leasingowe rzadko decydują się na finansowanie cyklu budowy obiektu. Dopiero po ukończeniu budowy i oddaniu do użytkowania obiekt może być sfinansowany w formie leasingu, przy czym sprzedającym jest w takim przypadku Korzystający. Poniżej przedstawiony jest schemat takiej transakcji:
Leasing Zwrotny Nieruchomości to transakcja, na mocy której Finansujący nabywa nieruchomość od Korzystającego w celu zawarcia umowy leasingu, a następnie po upływie okresu na który umowa leasingu została zawarta, Korzystający nabywa z powrotem nieruchomość, za określoną w umowie wartość końcową. Środki wypłacane Korzystającemu z tytułu nabycia nieruchomości mogą być wykorzystane przez niego na dowolny cel.
Transakcja ma charakter umowy o finansowanie nieruchomości.
Leasing zwrotny nieruchomości dedykowany jest przede wszystkim podmiotom mającym plany rozwojowe w obszarze inwestycji w środki trwałe, ale także może służyć jako uzupełnienie zapotrzebowania na długoterminowy kapitał obrotowy bądź konsolidację zobowiązań kredytowych.
Przedmiotem leasingu mogą być nieruchomości komercyjne przeznaczone pod wynajem jak i wykorzystywane przez Klienta do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej typu:
- budynki biurowe, biurowo-magazynowe, biurowo-usługowe, hale magazynowe i centra logistyczne, obiekty usługowe i handlowe,
- obiekty (hale) produkcyjne,
- obiekty hotelowe.
Leasing zwrotny nieruchomości przynosi przedsiębiorcom wiele korzyści niedostępnych w innych produktach finansowania kapitałem obcym:
- Możliwość uwolnienia środków na dowolny cel.
Nie jest to finansowanie celowe w odróżnieniu od kredytu inwestycyjnego. Uwolnione środki, poza przypadkiem w którym ze środków pozyskanych ze sprzedaży spłacane są zobowiązania kredytowe zabezpieczone na nieruchomości hipotecznie (wówczas ich spłata następuje bezpośrednio przez spółkę leasingową), pozostają do dyspozycji Korzystającego, bez kontroli ze strony spółki leasingowej celowości ich wykorzystania.
- Możliwość dokonania rewaluacji wartości nieruchomości w przypadku różnicy pomiędzy wartością rynkową, po której kupowana jest nieruchomość przez firmę leasingową, a bilansową wartością nieruchomości .
Transakcja nabycia nieruchomości zawsze odbywa się w oparciu o aktualną rynkową wartość nieruchomości, pomimo np. faktu znacznie niższej jej wartości bilansowej wykazywanej w księgach Korzystającego.
- Niskie opłaty miesięczne z uwagi na wysoką wartość końcową nieruchomości określoną w umowie leasingu.
Wysoka wartość rezydualna/końcowa, za którą Korzystający zobowiązuje się odkupić nieruchomość jest częścią kapitału, który nie jest wkalkulowany w okresowe opłaty leasingowe. Stąd też opłaty okresowe są znacznie niższe niż w przypadku kredytu zaciągniętego w tej samej kwocie i na ten sam okres.
- Gwarancja odzyskania nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu.
Klient zawierając transakcję otrzymuje również zobowiązanie do sprzedaży, a sam ma notarialnie poświadczone roszczenie do nabycia nieruchomości na koniec okresu leasingu za z góry określona kwotę. Przedwstępna umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego umożliwia także klientowi ujawnienie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej jak również jest prawem Korzystającego do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze powództwa sądowego wbrew woli właściciela nieruchomości, a wyrok sądu w tym przypadku zstępuje oświadczenie sprzedawcy.
- Korzyści podatkowe wynikające z możliwości rozpoznania opłat leasingu jak kosztów podatkowych, a także możliwa neutralność podatkowa transakcji sprzedaży i leasingu nieruchomości przy odpowiedniej strukturze.
Opłata wstępna oraz okresowe opłaty leasingowe stanowią koszt podatkowy. Dodatkowo zysk ze sprzedaży nieruchomości czyli różnica pomiędzy podatkową wartością nieruchomości a ceną sprzedaży może być niwelowany poprzez zastosowanie odpowiedniej wysokości opłaty wstępnej, która jednocześnie stanowi koszt uzyskania przychodu.
- Klient nie potrzebuje zgromadzić środków na opłatę wstępną. Jest ona potrącana z ceny sprzedaży nieruchomości.
Przewagi leasingu zwrotnego nieruchomości nad innymi formami finansowania powoduje, że należy cały czas trzymać rękę na pulsie i systematycznie analizować ofertę rynku leasingu w tym zakresie.
Jakie potrzeby Klientów wypełnia leasing zwrotny nieruchomości?:
- Środki na rozwój – kapitał na inwestycje
- Środki na rozwój – kapitał obrotowy
- Środki na poprawę płynności bieżącej
- Środki na spłatę istniejących zobowiązań kredytowych i/lub handlowych (konsolidacja)
Produkt leasingu zwrotnego nieruchomości generuje wiele istotnych wartości dla klienta firmy leasingowej:
- Uwolnienie kapitału na dowolny cel
- Rewaluacja wartości nieruchomości
- Niskie opłaty miesięczne z uwagi na wysoką wartość końcową
- Gwarancja otrzymania z powrotem tytułu własności
- Korzyści podatkowe
- Brak konieczności zebrania środków na opłatę wstępną
Oprac. Adam Surowski, V-ce Prezes BPS Leasing SA
